Comprare terreni e case a Zanzibar può essere un affare veramente proficuo o una remissione totale, pertanto è importante affidarsi a degli esperti e non basarsi esclusivamente sulla fiducia, perché purtroppo, si registrano moltissime frodi ogni anno. In questo articolo cercheremo di fornirvi un orientamento in merito ai documenti e alle forme di acquisto disponibili nell’isola di Zanzibar.
Terreni e spiagge a Zanzibar
Questa meravigliosa isola rappresenta uno dei migliori posti dove investire, in quanto l’enorme afflusso turistico genera una costante richiesta di alloggi. Il clima vacanziero, caldo tropicale tutto l’anno, i nuovi incentivi del governo con sconti fiscali e la possibilità di condurre una vita molto più rilassante rispetto all’Europa pur continuando a guadagnare grazie al turismo, rappresentano un magnete in continuo aumento.
A Zanzibar uno straniero può comprare la terra a suo nome personale come privato o come società anche con la totalita’ degli azionisti stranieri.
Il terreno non è mai di proprietà nel senso in cui intendiamo in Europa, bensì è una concessione governativa che può durare 33 anni , 66 anni , 99 anni, (RINNOVABILI/ESTENDIBILI). Si tratta di un “certificato di occupazione”, proprio come avviene in Inghilterra, infatti la base della legge riguardante i terreni sia a Zanzibar che in Tanzania è di provenienza anglosassone.
Questo articolo , e’ abbastanza lungo , inzia prima con spiegare i principali 4 tipi di terreno e poi in fondo da anche una scala dei valori per Zona dell’isola
Esiste un’ampia offerta di terreni che possiamo racchiudere in 4 Macro categorie:
Terreni appartenenti al villaggio
per legge tutti i terreni non censiti sono del villaggio di zona e anche uno straniero può comprare il terreno firmando un contratto di compravendita con il consiglio comunale; per essere legale, dopo il primo incontro con il compratore, il villaggio si riunisce senza quest’ultimo e firma un documento che consiste in una “mozione di vendita”. Tale documento viene normalmente chiamato “muthasari”, ossia una liberatoria dove tutti gli assessori del villaggio concordano di vendere il terreno al compratore, firmando questo foglio. Una volta ottenuto tale “muthasari”, il consiglio comunale emette un altro documento chiamato “letter of offer” che permette di chiamare i geometri comunali che procedono alla misurazione del terreno supervisionata dal capovillaggio e alcuni consiglieri comunali (kamati ya washamba). Così, viene emessa una prima mappa con la descrizione, le misure del terreno e altri dettagli catastali.
In seguito, il Ministero della Terra emette un title deed temporaneo che dura circa due anni. Con tale documento il terreno non si può vendere. Generalmente, il prezzo di questi terreni è molto contenuto, ma si trovano in seconda e terza fila dal mare oppure nel centro abitato. Non consigliamo questa operazione a uno straniero senza l’aiuto di un mediatore che conosca il Kiswahili e che sia pratico di questioni legali. Infatti, un considerevole numero di stranieri viene truffato in una delle fasi di questa procedura appena spiegate , perche’ attirato dal prezzo allettante
Vantaggi: prezzi molto contenuti, documenti di possesso (title deed) senza alcun problema in quanto nuovo e rilasciato a voi.
Svantaggi: procedura complessa e richiede molti mesi per essere terminata, potrebbe richiedere persino un anno di tempo.
Terreni di privati ma senza title deed
questa categoria è la categoria più numerosa, ma anche la più pericolosa perché la “forza” legale dei documenti di possesso con cui il padrone vi vende il terreno è molto limitata e sono poco precisi nelle misurazioni. Generalmente, l’unico documento con validità legale che il proprietario di questi terreni può offrire è una lettera del villaggio firmata dallo Shea (capo villaggio) che per conto del governo locale del villaggio offre una descrizione sommaria del terreno e dei suoi confini e confinanti.
Molte persone che hanno comprato questi terreni hanno avuto problemi legali, o perché già esistevano dispute con i confinanti e comprando il terreno si eredita la disputa, oppure perché i confinanti appena capiscono che il terreno è stato venduto a un forestiero ricco volontariamente intraprendono tali dispute, confidando che il nuovo arrivato paghi un extra per porvi fine.
Il contratto di acquisto deve avere molte clausole a vostra protezione, ma la migliore garanzia è un pagamento dilazionato o addirittura un pagamento con formula escrow e contratto collegato.
Vantaggi: prezzi buoni, ampia scelta di acquisto, velocità di acquisto
Svantaggi: procedura di acquisto delicata con possibilità di contenziosi sulle dimensioni dei confini
Terreni con title deed
i terreni che possiedono già il title deed sono molto più semplici da comprare. Generalmente il avvocato fa solo una ricerca ufficiale al ministero della terra, e massimo alcune domande al governo locale ,per terreni di elevato valore, suggeriamo una ricerca privata per sapere se il terreno non ha pendenze legali non registrate. Una volta ottenuto un esito positivo dalla indagine di “due diligence” con entrambi i metodi, si procede al contratto di acquisto, poi seguono la registrazione del contratto e la procedura di cambio dell’intestatario sul certificato di occupazione a vostro nome.
Di solito i terreni con le migliori carratteristiche commerciali hanno gia ottenuto il title deed
Vantaggi: velocità di acquisto
Svantaggi: prezzo più elevato, possibilità di pendenze legali data la scarsa informatizazione del ministero della terra
Appartamenti in complessi SEZ:
Il Governo dopo molti anni di lavoro nel 2021 ha aumentato gli incentivi per gli stranieri che intendono comprare degli immobili nelle zone chiamate “Special Economic Zone”.
Un esempio è quello di Fumba al sud di Stone Town dove due differenti società costruiscono comprando dal governo la terra e rivendono le case a chiunque voglia comprare una casa o un appartamento.
Esistono gia’ 8 progetti di questo tipo (a Fumba sono 2) e altri 11 in via di approvazione dal governo.
Qui l’acquisto dà diritto a un’ampia gamma di vantaggi:
- Proprietà permessa agli stranieri
- Registrazione presso il Zanzibar Investment Authority (autorita degli investimenti)
- Esenzione dell’IVA su affitti e vendite
- ESENZIONE dalle tasse sui redditi esteri e una riduzione al 15% in caso di un reddito sia prodotto localmete a Zanzibar
- Semplice rimpatrio dei profitti
- Permesso di residenza per tutta la durata della proprietà dell’immobile al prezzo di 3050 dollari e 550 dollari per membri della famiglia, per una moglie e 4 figli
- Stato di residente automatico senza vincoli di permanenza in giorni per anno
Vantaggi: acquisto sicuro e veloce , sicurezza garantita dal governo.
Svantaggi: prezzo più elevato del mercato
Suggerimenti
Pendenze legali: purtroppo comprare un terreno a Zanzibar non è mai un’operazione priva di rischi, per varie ragioni. Ad esempio, non tutti i terreni sono accatastati; molte mappe del catasto sono inesatte; in pochi casi esistono anche duplicati del certificato di occupazione (title deed) che indicano due differenti titolari; eventuali prestiti bancari possono essere stati richiesti e non comunicati al Ministero della Terra quindi sono pendenti sul terreno. Consigliamo sempre, oltre alla classica ricerca del ministero, un’investigazione confidenziale.
possiamo fare accertamenti su ogni terreno o propieta , contattaci
Negoziare il prezzo:Consigliamo di non scegliere il primo terreno che si vede, ma di girare molto e cercare almeno 10 terreni per poter comparare le differenze di prezzo e di utilizzo. Ricordatevi che la negoziazione è doverosa perché l’influsso arabo del sultano ha lasciato questa tradizione a Zanzibar e se si accetta il primo prezzo proposto, si rischia di pagare molto più del dovuto.
Agenti immobiliari: in Europa gli agenti immobiliari lavorano solo a percentuale, mentre a Zanzibar moltissimi agenti meno seri lavorano a prezzo fisso, ovvero fanno un contratto con il proprietario di casa per un prezzo e poi a voi lo vendono a un prezzo molto superiore ricavando guadagni percentuali altissimi. Spesso vi capiterà di trovare lo stesso immobile con un prezzo di vendita del 30% più basso, venduto da un altro agente che magari è piu’ onesto e lavora a percentuale.La percentuale che guadagna un agente va dal 2% al 6% massimo, divisa tra la due parti (esempio: 3% il compratore e 3%il venditore).
Misure: ricordate sempre che quando si parla di misure, in Tanzania vengono usati i metri quadri e gli acri, in particolare quest’ultimo è meno della meta di un ettaro; precisamente un acro è 4.046 metri quadri, un ettaro è 10.000, quindi più del doppio.È importante sottolineare questo aspetto perché spesso questo particolare sfugge ai meno esperti e falsa i calcoli.
Immobili di particolare pregio: qualora intendiate comprare un immobile costoso , andrebbe fatta un verifica strutturale di fognature e muraria , onde evitare sorprese dopo l’acquisto , effettuato il pagamento la forza legale dell’acquirente e’ veramente bassa , quindi evitare i problemi e’ importantissimo , per nostra esperienza in lavori equivalenti eseguiti su alberghi con nostro personale la qualita costruttiva di moltissimi immobili a zanzibar lascia a desiderare sia dal punto di vista progettuale (problemi di livelli delle fognature e di realizazione delle camere di dispersione, con fuoriuscite che costringono a continui operazioni di spurgo) he dal punto di vista dei materiali. (esempio murature eseguite con sabbia leggermente salata che spacca tutti i tondini nelle armature del cemento, o miscele dei massetti delle camere che sollevano il pavimento). conoscere i problemi tecnici di un immobile in fase di contrattazione puo far ottenere sconti preziosi o migliorare le condizioni di compravendita.
Prezzi indicativi dei terreni a Zanzibar
Anche il prezzo dei terreni è irrisorio se comparato all’Europa. Di seguito è possibile trovare una tabella orientativa dei prezzi per metro quadro nel 2022:
Tipo di terreno senza costruzioni | Prezzo | Note |
Fronte mare con sabbia bianca, acqua blu senza effetto marea lunga | 55-70 euro/ metro/quadro | Title deed perfetto, commerciale/residenziale Fondale sabbioso bianco/no scogli/alghe Lontano da grandi villaggi Senza “beach boys” intenzionati a raggirare i turisti |
Fronte mare con sabbia gialla senza marea lunga | 45-60 euro/ metro/quadro | Fondale sabbioso, nessuna mangrovia, nessuna roccia o formazione di scogli |
Fronte mare scogliera, ma con sabbia durante bassa marea, mare blu | 35-50 euro/ metro/quadro | Deve rimanere una spiaggia utilizzabile durante la bassa marea e si deve poter camminare a piedi nudi durante il bagno, se il fondale è pieno di scogli vale molto meno |
Fronte mare, ma con marea lunga | 30-45 euro/ metro/quadro | Senza mangrovie né troppa densità di scogli |
Seconda fila vista mare | 35-50 euro/ metro/quadro | Leggero declivio con una buona visuale del mare |
Seconda fila | 20-30 euro/ metro/quadro | Nella fascia fino a un massimo di 200 metri dal mare |
Terza fila dal mare e zone a valenza commerciale | 10-20 euro/ metro/quadro | Spiaggie con mangrovie, terreni oltre 500 metri dal mare |
Terreni senza sbocco sul mare Intersezioni stradali a valenza commerciale | 5-15 euro/me tro/quadro | Vicini al villaggio; nel mezzo di porti di pescatori |
NOTA IMPORTANTE : SE IL TERRENO NON HA IL “TITLE DEED” VA SCONTATO UN 30% DEL VALORE PER VIA DEL RISCHIO DI DEBITI NASCOSTI O EVENTUALI PROBLEMATICHE LEGALI.
Acquisto terreni per investimento
Come in tutti i paesi in via di sviluppo, acquistare terreni e tenerli fermi per rivenderli è molto redditizio, però non è privo di rischi in quanto è costume locale occupare o modificare i confini dei terreni se inutilizzati. Nel caso di tale opzione, è importante adottare delle strategie per demarcare i confini e strategie di sorveglianza attiva della terra.
Migliori locazioni
Nella tabella di seguito è possibile consultare la scelta tipica dei turisti in base alla loro tipologia.
| Tipologia di visitatore | Area Geografica | Tipologia di struttura di investimento turistico consigliata |
| Singoli a cui piace divertirsi Giovani coppie Turisti in cerca di vita notturna | Costa Nord da Kendwa Nungwi fino Matemwe | •Hotel boutique di lusso fronte mare – prezzo caro •Case Airbnb con piscina seconda fila – prezzo medio •Complessi di appartamenti piccoli multiuso con piscina per nomadi digitali – prezzo economico •Bar e ristoranti |
| Giovani/Famiglie, Nomadi digitali e turisti in transito | Stone Town Città e dintorni | •Hotel di lusso in vecchi palazzi – prezzo caro •Appartamenti per affitto Airbnb – prezzo medio |
| Viaggi di nozze Famiglie Viaggiatori in cerca di relax e comfort Preferito per Surfisti & Kite | Costa Est da Pwani Mchangai Uroa,kiwengwa r Dongwe, Paje fino a Jambiani | •Grandi strutture turistiche con tutti i comfort stile villaggio vacanze da 60 a 200 stanze – prezzo medio •Strutture di lusso medie da 30 a 60 stanze – prezzo caro •Lounge Bar Aperitivi |
| Coppie e famiglie ecologiche | Costa sud Da Makunduci a Kizimkazi ovest | •Strutture da 10 a 30 camere in legno e materiali ecofriendly con servizi basici – prezzo medio |
| Misti | Costa Ovest | Strutture piccole in quanto pochissimi spazi sono privi da mangrovie o hanno belle spiaggie |
